Contributo di costruzione e oneri urbanistici

Premessa

Il contributo di costruzione è definito sia a livello nazionale nel Testo Unico sull’Edilizia ¹ ed è correlato alla presenza di un “permesso di costruire”, sia a livello regionale in Lombardia ove è definito nella Legge per il Governo del Territorio ², all. art. 43 e seguenti, ed è dovuto per tutti gli interventi di “nuova costruzione”, “ampliamento di edifici esistenti” e di “ristrutturazione”.

La parola “ristrutturazione” nel contesto urbanistico-edilizio ha un significato ben preciso e non è da confondere con la parola “ristrutturazione” usata nel linguaggio comune di tutti i giorni (ad es. quando si dice “devo ristrutturare una casa” o “l’immobile ha bisogno di una ristrutturazione”). Un immobile può ad esempio essere “ristrutturato” (inteso come parola comune) mediante un intervento qualificato come “manutenzione straordinaria” oppure come “ristrutturazione” (entrambe parole tecniche in ambito urbanistico-edilizio).

Per sapere se un intervento ricade in una delle casistiche sopra indicate, fatta eccezione per il caso ovvio di nuove costruzioni su terreni da edificare, e quindi per capire se si ricade in un “ampliamento” o in una “ristrutturazione” (soggetti a contributo) invece che in una “manutenzione straordinaria” o in un “restauro e risanamento conservativo” (non soggetti a contributo), è necessario valutare vari fattori, tra i quali:

• il tipo e l’entità delle opere da eseguire, in particolare in presenza di frazionamento;
• la dimensione e la sistematicità dell’intervento;
• la localizzazione dell’intervento (ad es. se in centro storico o in periferia);
• la presenza o meno di un cambio d’uso contestuale all’intervento;
• l’esistenza di leggi o circolari specifiche che possano obbligare l’inquadramento di un intervento in una specifica categoria (ad es. il recupero di sottotetti).

Il DL 76/2020 ha introdotto un principio generale, da applicare al contributo di costruzione in generale. Al fine di agevolare gli interventi di “rigenerazione urbana”, di “ristrutturazione”, nonché di “recupero e riuso degli immobili dismessi o in via di dismissione”, il contributo di costruzione è ridotto in misura non inferiore del 20 per cento rispetto a quello previsto dalle tabelle parametriche regionali ³. Se ne deduce che il contributo calcolato dal professionista, o dagli uffici comunali stessi, dovrà essere ridotto del 20% nei casi sopra indicati.

Composizione del contributo di costruzione

Il contributo di costruzione (CC) è costituito dalla somma dei seguenti oneri e contributi:

1. Oneri di urbanizzazione (U1 e U2)

Gli oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria) hanno natura di “partecipazione” alle spese della Pubblica Amministrazione ⁴, e sono calcolati su diversi parametri in base alla destinazione d’uso:

• per gli immobili residenziali, sono calcolati a metro cubo vuoto per pieno (v.p.p.) della volumetria (superficie lorda x 3 mt) oggetto del titolo edilizio ⁵;
• per gli immobili industriali o artigianali, per le attività turistiche, commerciali e direzionali, sono calcolati al metro quadrato di superficie lorda complessiva di pavimento (SL), compresi i piani seminterrati e interrati la cui destinazione d’uso comporti una permanenza anche temporanea di persone ⁶. Per gli immobili destinati ad attività industriali o artigianali si computa anche la superficie utilizzabile per gli impianti, con esclusione delle opere necessarie al trattamento e allo smaltimento dei rifiuti liquidi, solidi e gassosi al servizio dell’attività produttiva ⁷.

Nel caso di interventi qualificati come “nuova costruzione” o come semplice “ampliamento” (per la sola parte ampliata), gli oneri sono da corrispondere al 100%.

Nel caso di “ristrutturazione”, o di “demolizione e ricostruzione”, anche con diversa sagoma, o anche per quelli di “ampliamento mediante utilizzo di premialità dei diritti edificatori”, ovvero per interventi diversi dalla “nuova costruzione” o dal semplice “ampliamento” senza premialità, gli oneri di urbanizzazione sono quelli relativi alla “nuova costruzione” ridotti del 60% ⁸, e sono da calcolare sulla volumetria (intervento residenziale) o sulla superficie (intervento non residenziale) oggetto di intervento. A seguito della L.R. n. 18/2019, pare non sia più definita la “ristrutturazione con demolizione e ricostruzione”, che comportava gli oneri al 100%; ora, la ristrutturazione con demolizione e ricostruzione è contemplata insieme alle altre fattispecie non ricadenti nella nuova costruzione, e pertanto si presume che si applichi la riduzione del 60%.

Segnalo che la L.R. 12/2005 indica l’inciso - “se dovuti” - riguardo agli oneri nei casi diversi dalla “nuova costruzione”; quindi, si presume che siano possibili casi in cui gli oneri di urbanizzazione non siano da corrispondere.

Nel caso di interventi su edifici esistenti che comportino modifica delle destinazioni d’uso, mentre prima della L.R. n. 18/2019 era previsto il versamento di contributi integrativi rispetto a quelli già versati per la destinazione d’uso originaria, per effetto di un meccanismo di calcolo più elaborato, ora tale previsione è stata abrogata (ex art. 44, comma 12, L.R. 12/2005), pertanto il pagamento di eventuali oneri di urbanizzazione è da valutare caso per caso rispetto all’aumento del carico urbanistico e alla qualifica dell’intervento.

L’ammontare di tali oneri di urbanizzazione è determinata dal Comune in tabelle che differenziano le destinazioni d’uso e le zone del territorio comunale. Alla data attuale, gli oneri di urbanizzazione per le principali destinazioni ⁹ sono cosi definti:

Oneri all 100% (nuova costruzione e ampliamenti)

Gli oneri di urbanizzazione, a Milano, possono essere oggetto di una riduzione qualora siano attuati interventi di efficienza energetica o interventi che riducano alcuni parametri sotto certe soglie obbligatorie.

2. Contributo sul costo di costruzione (CCC)

Il contributo commisurato al costo di costruzione è una tassa da corrispondere per tutte le destinazioni d’uso ad eccezione delle destinazioni produttive (industriali e artigianali), per le quali è necessario corripondere, in alternativa, gli oneri relativi allo smaltimento rifiuti (vedi capitolo successivo).    

Il contributo sul costo di costruzione ha natura di vera e propria imposta commisurata al valore del fabbricato ¹⁰, ed è pari ad una percentuale, variabile dal 5% al 20%, sul valore dell’immobile o della ristruttrazione, in funzione delle caratteristiche e delle tipologie delle costruzioni e della loro destinazione ed ubicazione.

Per gli immobili a destinazione residenziale il contributo sul costo di costruzione è determinato mediante la tabella ministeriale di cui al D.M. 801/1977 ¹¹ (che comporta un elaborato calcolo in funzione delle superfici degli alloggi, delle superfici non residenziali, degli accessori, e altri parametri).

Per gli immobili non a destinazione residenziale o produttiva, il contributo sul costo di costruzione è calcolato sul computo metrico esecutivo delle opere, in base al Listino della Camera di Commercio in vigore al momento della presentazione della pratica edilizia.

Nel caso di ristrutturazione, anche con demolizione e ricostruzione, è richiesta tuttavia una verifica più elaborata relativa al costo di costruzione. Infatti, la L.R. 18/2019 ha modificato il comma 6 dell’art. 48 della L.R. 12/2005, il quale ora impone che il costo di costruzione nelle ristrutturazioni ("determinato in relazione al costo reale degli interventi stessi, così come individuato sulla base del progetto presentato", in pratica facendo il computo metrico usando il prezzario comunale) non possa superare “il 50 per cento del valore determinato per le nuove costruzioni” ai sensi dei commi da 1 a 5 dell’art. 48 di cui sopra (in pratica, per il residenziale, utilizzando la tabella ministeriale del D.M. 801/1977).

Quindi, ad es. nel caso di ristrutturazione di una destinazione residenziale, in sostanza, si devono calcolare due costi di costruzione (uno da tabella ministeriale applicando la Nuova Costruzione e uno calcolando l’intervento reale, facendo un classico computo metrico estimativo deducendo le voci dal progetto reale); dopodiché si calcola il 50% del costo di costruzione ottenuto dalla tabella ministeriale e lo si considera come nuovo “costo limite” (termine improprio, ma utile per distinguere i termini); se il costo di costruzione reale, da computo metrico, è inferiore al “costo limite”, allora si applica l’aliquota al costo reale (cioè al totale del c.m.e.); se il costo di costruzione reale, da computo metrico, è superiore al “costo limite”, allora si applica l’aliquota al “costo limite” (cioè al 50% del costo di costruzione che risulta dalla tabella ministeriale).

3. Smaltimento rifiuti (SR)

Per le destinazioni produttive (industriali e artigianali), il contributo sul costo di costruzione di cui al capitolo precedente è sostituito da un onere relativo “al trattamento e allo smaltimento dei rifiuti solidi, liquidi e gassosi” ¹², sinteticamente definito smaltimento rifiuti.

Il costo di tale onere è stabilito in base a Deliberazione del Consiglio Comunale ed è differenziato in base alla qualifica dell’intervento, se “nuova costruzione” o “ristrutturazione”. Per lo smaltimento rifiuti nelle qualifiche di “ristrutturazione” non c’è la riduzione percentuale come per gli oneri di urbanizzazione, quindi rimangono valide le quote distinte per nuova costruzione e per ristrutturazione: 

Contributo di costruzione in presenza di modifica di destinazione d’uso

In presenza di interventi con modifica di destinazione d’uso, o anche per modifiche di destinazione d’uso senza opere, per valutare come calcolare il contributo di costruzione (da non confondere con le monetizzazioni dovute per i cambi d’uso, per le quali si rimanda ad altro articolo) è necessario valutare la qualifica nella quale si ricade e se esistono pratiche edilizie onerose negli ultimi 10 anni (ovvero, titoli edilizi per i quali era stato corrisposto un contributo di costruzione e la cui fine lavori ricada entro 10 anni dalla data alla quale dovete presentare la nuova pratica edilizia).

Infatti, l’art. 52.3 della L.R. 12/2005 e l’art. 30.3 del R.E. del Comune di Milano, indicano che qualora la destinazione d’uso sia comunque modificata nei dieci anni successivi all’ultimazione dei lavori di un titolo edilizio precedente, il contributo di costruzione è dovuto nella misura massima corrispondente alla nuova destinazione, determinata con riferimento al momento dell’intervenuta variazione.

In pratica, riprendendo una FAQ ¹³ dello Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di Milano, possono darsi prevalentemente i seguenti casi:

• se il mutamento d’uso è con opere e la qualifica è di “ristrutturazione”, allora il contributo di costruzione è composto dagli oneri di urbanizzazione per la nuova costruzione ridotti del 60%, e dal contributo sul costo di costruzione, calcolati come indicato sopra;
• se il mutamento d’uso è con opere e la qualifica è di “restauro e risanamento conservativo”, oppure se il mutamento d’uso è senza opere, ed esistono titoli edilizi onerosi negli ultimi 10 anni, è necessario “ricongiungere” quegli interventi fatti negli ultimi 10 anni alla nuova pratica, ed è necessario verificare se la nuova destinazione d’uso sia più onerosa di quella legittimata dall’ultimo titolo edilizio. In caso affermativo è necessario corrispondere la differenza del contributo.

Citazione articolo

Per citare questo articolo, usate il seguente codice:

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    author = {André Bonfanti},
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