Recupero di piani terra a fini abitativi, commerciali, uffici e ricettivo

Premessa

In Regione Lombardia è consentito recuperare i vani e i locali al piano terra degli edifici al fine di contenere il consumo di nuovo territorio con l’obiettivo di incentivare la rigenerazione urbana e favorire l’installazione di impianti tecnologici di contenimento dei consumi energetici e delle emissioni in atmosfera. La Legge regionale 26 novembre 2019 - n. 18, ha esteso ai piani terra la stessa disciplina per il recupero dei seminterrati, con alcune modifiche ed esclusioni. Con la Deliberazione del Consiglio Comunale n. 78 del 30/07/2021, il Comune di Milano ha meglio specificato i requisiti che i piani terra devono possedere per essere recuperati, introducendo vari limiti ed esclusioni.

I piani terra sono recuperabili solo per destinazioni commerciali, terziarie (uffici) e residenziali. Si presumono comprese, anche se non esplicitamente indicate (se non all’art. 2, comma 8), le destinazioni turistico-ricettive di cui all’art. 18 della Legge Regionale 1 ottobre 2015, n. 27 (Politiche regionali in materia di turismo e attrattività del territorio lombardo). Per il recupero dei piani terra in struttura ricettiva alberghiera, ai fini del calcolo della SL (ex. s.l.p. - ovvero la “cubatura”), anche ai fini dei calcoli della superficie per gli oneri sottoindicati, non sono computati i locali tecnici, i vani ascensori, i vani scala, i corridoi ai piani delle camere, i portici e le logge ¹.

Sono escluse le destinazioni produttive (laboratori, magazzini, opifici, etc.), quindi non potranno essere recuperati i piani terra per attività artigianali, produttive o per le quali abbiate bisogno di un laboratorio.

Dato che la Legge 18/2019 sopra citata ha esteso la disciplina dei seminterrati, si rimanda all’articolo sui seminterrati la lettura della diciplina generale. In questo articolo sono indicate solo le differenze e le specificità del recupero dei piani terra; per il resto, vale tutto quanto indicato all’articolo sui seminterrati, salvo appunto le differenze qui indicate. L’articolo sui seminterrati è consultabile alla pagina “Recupero di seminterrati a fini abitativi “.

La disciplina del “recupero dei piani terra” non si applica, in linea generale, ai piani terra che già abbiano una SL e per i quali si voglia cambiare l’uso. Qualora il piano terra sia già utilizzato con permanenza di persone per un certo uso, e se ne voglia cambiare la destinazione, è necessario procedere con la disciplina della modifica di destinazione d’uso, che potete leggere all’articolo “Cambio di destinazione d’uso a Milano “.

Definizione di “piano terra”

Si definisce piano terra, ai fini della applicazione della legge, “il primo piano dell’edificio il cui pavimento si trova completamente a una quota uguale o superiore rispetto a quella del terreno posto in aderenza allo stesso” ². Faccio notare l’indicazione “completamente”, che fa pensare a casistiche miste, nelle quali una parte del piano si trovi a quota più bassa (ad es. per gradini interni o per superfici su più livelli). Ipotizzo che in tali casi misti, sia necessario fare una considerazione, caso per caso, sulla disciplina corretta da applicare, che potrebbe essere quella dei seminterrati invece che quella dei piani terra.

Il recupero è possibile per i piani terra in immobili che siano esistenti alla data del 30 luglio 2021 (data della Deliberazione comunale), o per la cui costruzione sia già stato conseguito il titolo abilitativo edilizio o l’approvazione dell’eventuale programma integrato di intervento richiesto alla data di approvazione della delibera del Consiglio comunale di cui sopra. Per gli immobili realizzati successivamente all’entrata in vigore della Delibera, il recupero potrà essere fatto solo dopo che siano decorsi cinque anni dall’ultimazione dei lavori ³.

Vincolo per “traslazioni di SL”

Per evitare che, in funzione di un recupero del piano terra in un immobile, avvengano traslazioni di SL, la Delibera prevede che nei cinque anni successivi all’eventuale avvenuta traslazione di SL non sia possibile procedere al recupero dei piani terra da cui sia stata trasferita la preesistente SL in altre parti dell’immobile. Questo vincolo nasce per evitare l’utilizzo della norma non in linea con gli obiettivi della stessa, che prevede l’esistenza o la previsione da almeno cinque anni dall’ultimazione dei lavori.

In sostanza, si vogliono evitare anche comportamenti elusivi della norma, mediante i quali la SL viene “tolta” dal piano terra (e spostata altrove), per poi “recuperare” altra SL per il piano terra. In questi casi, la Delibera appone il vincolo dei cinque anni per poter recuperare il piano terra.

Differenze rispetto alla disciplina dei seminterrati

Il recupero dei piani terra segue i requisiti e le prescrizioni della Legge sui seminterrati, salvo alcune differenze. In particolare, alcuni obblighi specifici e più restrittivi richiesti per i seminterrati sono esclusi per i piani terra in quanto astrattamente non più necessari (ma a mio parere andrebbero valutati caso per caso).

Altezze interne

Diversamente dai seminterrati, per i quali la L.R. 7/2017 permetteva il mantenimento di una altezza minima di m 2,40 (nel caso di Milano, poi alzata a 2,70 m dalla Delibera comunale per gli usi residenziali), l’art. 8 comma 1 della L.R. 18/2019 richiama invece esplicitamente il rispetto delle disposizioni del decreto del Ministro della Sanità 5 luglio 1975, e quindi è necessario fare riferimento a questo per le prescrizioni per gli usi residenziali.

Per destinazioni d’uso diverse dalla residenza si applica invece la norma sovraordinata (D. Lgs. 9 aprile 2008, n. 81, allegato IV - “Requisiti dei luoghi di lavoro”, punto 1.2 - “Altezza, cubatura e superficie”), che definisce le altezze minime interne utili dei luoghi di lavoro.

Aerazione meccanica e illuminazione artificiale

Il recupero dei piani terra deve rispettare i parametri di aeroilluminazione standard (rispetto alla destinazione d’uso recuperata) i quali non possono essere integrati parzialmente da impianti meccanici e tecnologici come nel caso dei seminterrati. In sostanza, i parametri di aerazione e illuminazione dovranno seguire le norme standard ⁴.

Esclusione protezione dal terreno con intercapedini

Per i piani terra non sono obbligatorie intercapedini su pareti a contatto con il terreno, in quanto si presume che un piano terra sia completamente fuori terra ⁵. Tuttavia, a mio parere, bisogna valutare quei rari casi in cui può esserci un contatto parziale con porzioni di terreno che emergono sull’esterno dell’immobile (riporti di terreno, giardini sopraelevati, collinette addossate, etc.).

Esclusione obbligo vespaio aerato

Per i piani terra non è obbligatoria la realizzazione di un vespaio aerato in corrispondenza di tutta la superficie recuperata ⁶. Immagino che il legislatore presuma che il piano sottostante sia già occupato da cantine o da intercapedini che possano fungere da “vespaio” o da ambienti “cuscinetto”. Tuttavia, non è raro trovare ancora situazioni di immobili i cui piani terra sono appoggiati direttamente sul terreno, senza locali sottostanti e, a volte, senza vespaio. Basti pensare a qualche magazzino al piano terra nei cortili, che a volte appoggiano direttamente su un battuto di terreno. In questi casi ritengo comunque necessario intervenire con la realizzazione di un vespaio, o con soluzione tecnica analoga, non fosse altro che per risolvere la risalita del gas Radon (vedi paragrafo dedicato più sotto).

Piano terra come estensione di appartamento esistente

Diversamente dai piani seminterrati, qualora si intenda recuperare il piano terra come estensione di una abitazione limitrofa, qualora alcuni o tutti i vani del piano terra siano destinati a locali accessori o di servizio, non è ammesso il ricorso ad aeroilluminazione totalmente artificiale, ma si deve seguire la normativa igienico-sanitaria standard.

In sostanza, viene tolta la possibilità, soprattutto per i locali accessori, di utilizzare sistemi impiantistici in totale sostituzione dell’aerazione e dell’illuminazione naturale, salvo ove già concesso dalla normativa standard ⁷.

Esclusione riduzione indici aeroilluminazione

Diversamente dai piani seminterrati, non è concesso il raggiungimento degli indici di aeroilluminazione con l’ausilio di impianti tecnologici. Gli indici di aeroilluminazione dovranno essere raggiunti mediante le prescrizioni della normativa standard ⁸.

Gas Radon

Le prescrizioni per il gas Radon sono identiche a quelle per i seminterrati.

In particolare, va notato che anche i piani terra sono una zona a rischio di contaminazione, e la peculiarità è data dal fatto che al di sotto dei piani terra sono in genere presenti altri locali (cantine, parti comuni, etc.) dai quali il gas andrebbe allontanato oppure dai quali è necessario proteggere il piano terra attraverso opere di mitigazione.

In pratica, esistono varie soluzioni indicate dalle Linee Guida regionali in materia di protezione dal gas Radon, tra le quali vi sono soluzioni che prevedono l’installazione di uno o più estrattori che mettano i locali sottostanti in depressione e che possano espellere l’aria all’esterno, oppure prevedono la posa di una barriera anti radon sotto il pavimento interno. Per quanto riguarda i passaggi impiantistici, è necessario altresì prevedere opere di sigillatura di tutti i punti attraverso i quali il gas può risalire dai piani sottostanti o dal terreno.

Parere preliminare ATS

La necessità del parere ATS dovrebbe essere non necessaria, in genere, poiché il recupero dei piani terra deve seugire le norme di igiene standard e non ci sono le stesse problematiche dei piani seminterrati. Tuttavia, è da notare che potrebbe darsi il caso che i piani terra da recuperare non possiedano alcuni requisiti igienico-sanitari e che si debba comunque procedere al nullaosta ATS per alcuni aspetti specifici (si veda, ad es., il tema dell’esalazione odori per le cappe cucina, nell’articolo sui seminterrati, che si applica anche ai piani terra).

Oneri e monetizzazioni

La disciplina degli oneri e monetizzazioni è identica a quella dei seminterrati, con una agevolazione ulteriore per quanto riguarda gli esercizi di vicinato (agevolazione che era già presente per i cambi d’uso verso gli esercizi di vicinato ⁹).

Negli ambiti di cui all’articolo 10, comma 1, lettera e ter), della l.r. 12/2005 (ovvero gli ambiti, all’interno del perimetro dei distretti del commercio, nei quali il Comune definisce premialità finalizzate all’insediamento di attività commerciali di vicinato e artigianali di servizio), l’insediamento di nuovi esercizi di vicinato, se con affaccio sullo spazio pubblico, è escluso dal pagamento del contributo di costruzione e non comporta variazione del fabbisogno di aree per servizi e attrezzature pubbliche e di interesse pubblico e generale, o la monetizzazione in alternativa ¹⁰.

Noto che l’articolo di legge fa riferimento agli “ambiti” e non direttamente ai “distretti” del commercio, quindi ad una lettura diretta sembrerebbe che l’esenzione si applichi solo ai piani terra compresi negli “ambiti” (entro i distretti del commercio) per i quali il Comune abbia espresso delle “premialità” cosi come definite dall’art. 10 della L.R. 12/2005 sopra citato. Pertanto, laddove il Comune non abbia definito le premialità, dovrebbe intendersi che tutti i recuperi ad esercizi di vicinato siano soggetti invece al pagamento di oneri e monetizzazioni in base ai parametri standard esistenti.

Ambiti di esclusione (Milano)

Il Comune di Milano, mediante delibera, ha escluso l’applicazione del recupero dei piani terra in base a specifiche caratteristiche dei piani terra, o ne ammette il recupero a particolari condizioni.

La delibera approvata ¹¹ indica le seguenti caratteristiche, che precludono appunto il recupero, o lo limitano in funzione di particolari condizioni:

• le superfici che non si configurano come vani o locali completamente chiusi e con delimitazioni fisiche costituite anche da serramenti o superfici vetrate; sono quindi escluse le superfici anche solo parzialmente aperte o non delimitate quali, a titolo esemplificativo, portici, gallerie pedonali, pilotis;
• gli spazi destinati a parcheggio, sosta e manovra dei veicoli;
• gli spazi di accesso agli edifici e agli immobili e alle relative pertinenze;
• i vani e locali soggetti a servitù di uso pubblico;
• gli immobili disciplinati dal Piano dei Servizi del vigente Piano di Governo del Territorio;
• i vani e locali costituenti dotazioni territoriali;
• i vani e locali privati realizzati quale servizio di interesse pubblico o generale a seguito di asservimento, convenzionamento o accreditamento del servizio;
• gli immobili compresi nelle fasce di rispetto del reticolo idrografico e nelle fasce di rispetto assoluto dei pozzi di captazione ad uso idropotabile individuate nella tav. R05 “Vincoli amministrativi e per la difesa del suolo”;
• gli spazi destinati a locale rifiuti esistenti;
• il recupero è precluso per le parti del territorio per le quali sussistono limitazioni derivanti da situazioni di contaminazioni, ovvero da operazioni di bonifiche in corso o già effettuate; il recupero è quindi precluso in assenza di conformità ambientale all’uso proposto. In pratica, è necessario verificare, nelle aree bonificate, quali usi sono consentiti;
• per gli immobili sottoposti a vincolo di tutela ai sensi del D.Lgs. 22 gennaio 2004 n. 42, il recupero è consentito qualora sia stato ottenuto il nullaosta da parte delle competenti Amministrazioni preposte alla gestione del vincolo;
• per i vani e gli spazi funzionali all’erogazione dei servizi di distribuzione dell’energia elettrica (cabine elettriche, locali tecnici elettrici, e simili) deve essere acquisito il parere del distributore circa la compatibilità del recupero con l’erogazione del servizio di fornitura;
• in riferimento alla componente geologica, idrogeologica e sismica del PGT, la delibera non prevede ulteriori esclusioni al recupero dei piani terra, ma fa salve le vigenti norme del PGT con le limitazioni e le condizioni per gli interventi contenuti nella disciplina di cui al Titolo IV, capo V, artt. 42-43-44-45 e 46, delle NdA del PdR del PGT vigente.

Citazione articolo

Per citare questo articolo, usate il seguente codice:

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    author = {André Bonfanti},
    title = {{Recupero di piani terra a fini abitativi, commerciali, uffici e ricettivo}},
    journal = {Form Follow Science - ISSN 2499-8524},
    year = 2023,
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    note = {Last modified: 2023.08.08}
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