Recupero di seminterrati a fini abitativi, commerciali, uffici e alberghi

Premessa

In Regione Lombardia è consentito recuperare i vani e i locali seminterrati al fine di contenere il consumo di nuovo territorio con l’obiettivo di incentivare la rigenerazione urbana e favorire l’installazione di impianti tecnologici di contenimento dei consumi energetici e delle emissioni in atmosfera. Con la Delibera del Consiglio Comunale n. 29 del 23/10/2017, il Comune di Milano ha meglio specificato i requisiti che i seminterrati devono possedere per essere recuperati.

I seminterrati sono recuperabili solo per destinazioni commerciali, terziarie (uffici) e residenziali. Si presumono comprese, anche se non esplicitamente indicate (se non all’art. 2, comma 8), le destinazioni turistico-ricettive di cui all’art. 18 della Legge Regionale 1 ottobre 2015, n. 27 (Politiche regionali in materia di turismo e attrattività del territorio lombardo). Per il recupero del seminterrato in struttura ricettiva alberghiera, ai fini del calcolo della SL (ex. s.l.p. - ovvero la “cubatura”), anche ai fini dei calcoli della superficie per gli oneri sottoindicati, non sono computati i locali tecnici, i vani ascensori, i vani scala, i corridoi ai piani delle camere, i portici e le logge ¹.

Sono escluse le destinazioni produttive (laboratori, magazzini, opifici, etc.), quindi non potranno essere recuperati i seminterrati per attività artigianali, produttive o per le quali abbiate bisogno di un laboratorio.

La norma sul recupero dei piani seminterrati è stata estesa anche al recupero dei piani terra, mediante la Legge Regionale 26 novembre 2019 - n. 18 ². Per i piani terra sono state tuttavia introdotte altre limitazioni e sono state escluse alcune deroghe. Per conoscere i requisiti e le caratteristiche che devono avere i piani terra ai fini del recupero, potete leggere l’articolo “Recupero di piani terra a fini abitativi, commerciali, uffici e ricettivo”.

Definizione di “seminterrato”

Si definiscono seminterrati i vani e i locali situati nei piani di un edificio il cui pavimento si trova a una quota inferiore, anche solo in parte, a quella del terreno posto in aderenza all’edificio e il cui soffitto si trova, anche solo in parte, a una quota superiore rispetto al terreno posto in aderenza all’edificio ³.

Il recupero è possibile per i seminterrati che siano esistenti alla data del 28 marzo 2017, o per la cui costruzione sia già stato conseguito il titolo abilitativo edilizio o l’approvazione dell’eventuale programma integrato di intervento richiesto alla data di approvazione della delibera del Consiglio comunale di cui al comma 1 della L.R. stessa. Per gli immobili realizzati successivamente all’entrata in vigore della Legge, il recupero potrà essere fatto solo dopo che siano decorsi cinque anni dall’ultimazione dei lavori ⁴.

Dopo avere recuperato il seminterrato, sono legittimi eventuali successivi mutamenti di destinazione d’uso senza vincoli temporali. Nella formulazione originaria della legge, i successivi mutamenti d’uso potevano essere eseguiti solo dopo dieci anni dal conseguimento dell’agibilità (relativa al recupero) ⁵; tuttavia, la Legge Regionale lombarda 6 dicembre 2024 n. 20, in recepimento del Decreto “Salva Casa” ⁶, ha abrogato il comma 7 dell’articolo 2 della Legge sul recupero dei seminterrati, che imponeva appunto il vincolo di attesa dei dieci anni.

La volumetria recuperata (SL - superficie lorda, ex s.l.p.- superficie lorda di pavimento, ovvero la “cubatura” agibile e abitabile) nel seminterrato, non potrà essere trasferita in futuro in altre parti dell’edificio. Ovvero, non sarà possibile traslare SL da un seminterrato recuperato ad un’altra porzione dell’immobile.

In analogia con l’orientamento consolidato e la prassi per il recupero dei sottotetti, non dovrebbero essere considerati come “seminterrati” quei vani che costituiscono mere intercapedini, altrimenti non si configurerebbe un “recupero” di vani praticabili (sia pure con gli aggiustamenti necessari) ma si configurerebbe la realizzazione di un nuovo piano aggiuntivo, che eccede il carattere della ristrutturazione.

La Delibera del Consiglio Comunale n. 29 del 23/10/2017 ha precisato che “con riferimento alle nuove superfici oggetto di recupero dei vani e dei locali seminterrati, queste possono essere computate nella Superficie Lorda (SL) solo a fronte di una già esistente conformità alle norme del vigente Regolamento Edilizio”.

Requisiti dei seminterrati

Il recupero dei vani e locali seminterrati deve rispettare tutte le prescrizioni igienico-sanitarie vigenti, con alcune eccezioni e deroghe specifiche introdotte da questa Legge.

Altezze interne

In particolare, l’altezza minima interna dei locali seminterrati recuperati a destinazioni terziarie o commerciali non può essere inferiore a metri 2,40 ⁷, mentre per il recupero a destinazione residenziale l’altezza minima interna deve essere pari a metri 2,70. Questi limiti sono validi purché i vani e i locali seminterrati siano “mantenuti all’interno dell’involucro edilizio costituito dall’edificio preesistente” ⁸. Si presume cioè che, qualora vogliate recuperare un seminterrato ad una destinazione terziaria o commerciale sopralzando una soletta, o scavando nel sottosuolo, o ampliandovi ad es. nel cortile con un nuovo volume (quindi non mantenendovi nell’involucro preesistente), non vi sia più concesso di mantenere i 240 cm minimi ma siate obbligati a rispettare le altezze minime standard (ad es. 270 cm anche per gli uffici).

Ai fini del calcolo dell’altezza interna minima, si presume che questa altezza sia da intendersi come altezza media ponderale, quindi è ammissibile avere porzioni del seminterrato con altezze anche inferiori alle minime a patto che altre porzioni abbiano altezza maggiore delle minime, in modo che il rapporto tra il volume netto della parte da recuperare e la relativa superficie netta, sia pari o maggiore a 240 cm (o 270 cm per le destinazioni che richiedono i 270 cm).

Per raggiungere l’altezza di 240 cm (o 270 cm), ove possibile tecnicamente, dovrebbe essere legittimo sia alzare la soletta superiore al seminterrato sia scavare sotto il pavimento del seminterrato. In quest’ultimo caso (scavo), se in presenza di condomìnio, è necessario ottenere il consenso unanime di tutti i condòmini dato che il suolo e sottosuolo su cui sorge l’edificio sono parte comune ai sensi dell’art. 1117 del Codice Civile, salvo che il contrario non risulti dal titolo di proprietà (ovvero che il suolo e sottosuolo del seminterrato siano esplicitamente di proprietà del singolo) ⁹.

Aerazione e illuminazione

Per quanto riguarda i parametri di aeroilluminazione, la Legge indica che questi potranno essere garantiti anche mediante l’installazione di impianti e attrezzature tecnologiche, invece che con l’aerazione e illuminazione naturale e diretta dei serramenti ¹⁰. L’utilizzo dell’illuminazione totalmente artificiale e dell’aerazione totalmente attivata è concessa solo nei casi di recupero ad uso terziario/uffici o commerciale, mentre per il recupero ad uso residenziale il raggiungimento degli indici di aeroilluminazione con impianti tecnologici non potrà superare il 50% rispetto a quanto previsto dal regolamento locale. In sostanza, per i seminterrati che dovranno diventare appartamenti autonomi, è ammissibile al massimo il dimezzamento delle superfici dei serramenti rispetto alle attuali superfici minime. Viceversa, qualora il seminterrato recuperato diventi un’estensione di un appartamento esistente, è possibile ricorrere all’aeroilluminazione totalmente artificiale a patto che i vani nel seminterrato siano adibiti a locali accessori ¹¹ o di servizio ¹² e che la parte recuperata non superi il 50% della superficie utile complessiva dell’unità.

Segnalo che, in genere, l’ATS di Milano non ritiene validi come impianti tecnologici integrativi dell’aerazione i semplici sistemi di ventilazione meccanica controllata o simili, ma richiede che siano installati dei veri e propri impianti di condizionamento dell’aria conformi all’art. 3.4.7, lettere a) e b), del R.I. e alle norme UNI in vigore relative ai ricambi d’aria. Analogamente, per gli impianti tecnologici integrativi dell’illuminazione, è necessario fare riferimento alle norme UNI relative all’illuminazione artificiale di interni.

Inoltre, per il recupero ad uso abitativo, per il calcolo dei rapporti aeroilluminanti, la distanza tra le luci del locale e il fabbricato prospiciente dovrà essere di almeno 2,5 metri.

Per quanto riguarda le prescrizioni del regolamento edilizio, a seguito di recenti interpretazioni che chiariscono che la Legge Regionale è una legge speciale, non è necessario attenersi ai requisiti edilizi ma solo a quelli igienico-sanitari, fatti salvi i requisiti igienico-sanitari esplicitamente derogati (ad es. i rapporti aeroilluminanti di cui sopra).

Risparmio energetico e opere di isolamento

Ai fini del contenimento dei consumi energetici, il recupero deve prevedere adeguate opere di isolamento termico in conformità alle prescrizioni tecniche in materia contenute nelle norme nazionali, regionali e nei regolamenti vigenti; in sostanza, è necessario procedere alla coibentazione delle pareti, alla creazione di un vespaio aerato e alla sostituzione degli eventuali serramenti, in base ai parametri delle attuali norme regionali e comunali vigenti ¹³.

L’obbligo di adeguamento energetico (ad es. coibentazioni, sostituzione di serramenti, etc.) dipende da:

• le opere edilizie ed impiantistiche in progetto;
• la condizione impiantistica legittimata dell’immobile;
• da specifiche prescrizioni regionali o comunali.

Nel caso di recupero di immobile che non abbia permanenza di persone (indicato in genere nei documenti come “senza permanenza di persone”, oppure “s.p.p.”) ovvero che non possiede Superficie Lorda (SL, ex s.l.p.), si presume in linea generale che non sia dotato di impianto di riscaldamento. In tal caso il recupero si configura normalmente come “recupero dei volumi esistenti” ai sensi della normativa nazionale¹⁴ e regionale¹⁵, e quindi diventano obbligatori in sostanza una serie di interventi che permettano il raggiungimento di alcuni parametri e prestazioni.

Qualora l’immobile sia già dotato di impianto di riscaldamento, si deve prestare attenzione anche alla condizione legittimata dell’immobile, perché non è detto che quell’impianto sia stato legittimamente realizzato. In regione Lombardia, ad esempio, negli immobili residenziali realizzati dopo il 2006, non sarebbe stato legittimo “provvedere alla climatizzazione estiva e invernale di cantine, ripostigli, scale primarie e secondarie, box, garage e depositi”¹⁶. Quindi, nel caso vogliate recuperare un deposito o un magazzino pertinente ad un immobile residenziale realizzato dopo il 2006 in Lombardia, qualora si rilevi che sia già installato un sistema di climatizzazione, è presumibile che tale impianto non possa essere considerato come legittimo ai fini della verifica degli obblighi normativi di adeguamento.

In sostanza, ai fini della verifica degli obblighi di adeguamento energetico, è necessario accertare lo stato legittimato urbanistico, edilizio ed impiantistico dell’immobile, in funzione degli anni di costruzione e degli eventuali interventi di ristrutturazione negli anni. Questo problema non si pone qualora prevediate comunque di riqualificare completamente il volume recuperato mediante coibentazioni, sostituzione di serramenti, integrazione di nuovi impianti di climatizzazione, etc. In tal caso vi adeguerete necessariamente alle normative attuali sul contenimento dei consumi energetici.

Gas Radon

Per i seminterrati, qualora siano recuperati a fini abitativi (indipendentemente che diventino unità autonome o meno), è necessario valutare anche la concentrazione di gas radon ¹⁷, che non dovrà superare i 300 Bq/mc. Qualora tale concentrazione fosse superiore, sarà necessario prevedere l’adozione di alcuni accorgimenti costruttivi finalizzati alla riduzione dell’ingresso del radon o alla sua rimozione ¹⁸.

Con la Legge Regionale del 3 marzo 2022, n. 3, è stato introdotto un vincolo importante alla Legge sul recupero dei seminterrati, che obbliga in sostanza l’adozione di almeno una “misura tecnica correttiva per la mitigazione o il contenimento dell’accumulo di gas radon all’interno dei locali”, e la realizzazione di tale soluzione tecnica deve essere asseverata internamente alla Segnalazione Certificata di Agibilità che deve essere rilasciata a fine lavori. Inoltre, laddove “tecnicamente realizzabile”, bisognerà attestare l’avvenuta “predisposizione di un’ulteriore misura tecnica correttiva per la rimozione di tale gas” ¹⁹.

Un aspetto fondamentale da non sottovalutare è il nuovo obbligo di misurazione della concentrazione del gas Radon entro 24 mesi dall’avenuto recupero (presumo la data di fine dei lavori). Questa misurazione dovrà avere esito positivo e bisognerà integrare la Segnalazione di Agibilità, già presentata, con la documentazione attestante l’esito positivo della misurazione. In sostanza, si configura una sorta di Agibilità quasi “differita”, dato che in caso di esito negativo è necessario provvedere ad ulteriori misure correttive (leggi: apportare modifiche edilizie ad un immobile già completato).²⁰

Requisiti strutturali

Qualora sia necessario intervenire su parti strutturali o su parti che possano incidere sulla statica complessiva (scavi sotto pavimento per abbassare la quota, spostamento di solette, aperture nelle pareti perimetrali per serramenti, etc.) è necessario procedere ad una verifica statica degli interventi e, se ricorre il caso, procedere ad un progetto di consolidamento strutturale con l’ottenimento delle relative autorizzazioni.

Barriere architettoniche

Ai fini dell’abbattimento delle barriere architettoniche, in analogia con la normativa sul recupero dei sottotetti, si ipotizza che sia sufficiente garantire il requisito della visitabilità ed adattabilità dell’unità immobiliare, fatti salvi eventuali requisiti specifici per particolari attività da insediarsi nel seminterrato qualora comportino l’apertura al pubblico (in tal caso è necessario adeguare il seminterrato alla normativa sulle barriere architettoniche in funzione dell’attività da insediarvi).

Parere preliminare ATS

Ai fini del recupero dei seminterrati, a Milano è richiesto l’ottenimento del parere preliminare o nullaosta ATS (ex ASL). Inoltre, in linea generale, nel caso si voglia recuperare i vani o i locali seminterrati ad una destinazione terziario-commerciale per insediarvi una attività lavorativa, è necessario presentare richiesta di deroga alla struttura ATS Milano territorialmente competente, prima dell’inizio dell’attività, ai sensi dell’art. 65 D.Lgs. 81/2008.

Nei casi di recupero dei seminterrati ad uso residenziale, è necessario prestare attenzione ad un requisito importante che viene richiesto e verificato sia dagli uffici di edilizia privata sia dall’ATS in sede di richiesta di nullaosta: la visione lontana di una persona seduta. Questo requisito, definito nell’art. 106 del R.E., impone che una persona seduta debba potere vedere l’ambiente esterno nelle destinazioni “residenziali”. Per garantire tale requisito, è sufficiente che il bordo inferiore di almeno una apertura/finestra per ogni locale con permanenza di persone (con esclusione dei bagni e dei vani di servizio come ripostigli, dispense e simili) sia ad una quota di 130 cm dal pavimento (vedi il capitolo “Glossario” del R.E., ove tale misura è stabilita nella voce “Visione lontana”). Ciò significa che, in un seminterrato destinato ad abitazione, ogni locale/vano indipendente (separato cioè da porte da altri locali) abbia il pavimento ad un livello non più basso di 130 cm rispetto alle finestre esistenti ²¹. Poiché normalmente i seminterrati hanno quote di pavimento significativamente più basse di 130 cm, si può risolvere il problema progettualmente in alcuni modi, tra i quali (non esaustivamente):

• alzare una porzione dei singoli locali, con sistemi di arredo a gradonate o con pavimentazioni sopraelelvate, in modo che una porzione di ogni singolo locale si trovi ad una quota di 130 cm dalle finestre. E’ importante che questa porzione sia dedicata a zone funzionali per le attività di una abitazione (ad es. un soppalco per studio, oppure una zona pranzo rialzata), ovvero non possono essere delle piccole zone fittiziamente indicate per eludere il requisito del R.E.;
• qualora non si possa avere delle porzioni rialzate in ogni singolo locale (ad es. perché non c’è fisicamente spazio, perché non ci starebbero gli arredi, o soprattutto perché non ci sarebbe più l’altezza media ponderale di 270 cm), si può ipotizzare un progetto in cui l’abitazione sia un open space. In tal modo, essendoci un unico spazio (quindi un unico “locale”), il requisito dovrebbe presumersi garantito anche per una sola finestra di questo open space e quindi si può ipotizzare di sopralzare una porzione di questo unico spazio;
• a volte, in alcuni specifici casi, è possibile demolire (ove possibile strutturalmente) la parte inferiore delle aperture per abbassarne la quota e portarla a 130 cm dal pavimento interno. Ma sono casi particolari, che richiedono valutazioni sulla possibilità della demolizione e sulla fattibilità di una modifica delle facciate.

In sede di valutazione prelimlinare dell’ATS, saranno poi valutati anche altri parametri e caratteristiche del seminterrato, come ad es. la distanza dal locale rifiuti, la vicinanza del locale caldaia, la distanza dei serramenti dagli edifici prospicienti, la possibilità di infiltrazione dell’acqua dai serramenti posti su marciapiedi e cortili, la presenza di contropareti ventilate, e simili. In mancanza di uno o più di tali parametri, è necessario progettare interventi di adeguamento del seminterrato prima ancora di procedere al recupero, ove possibile.

Fondamentali anche i requisiti impiantistici. Nel momento in cui il seminterrato debba essere dotato di impianto di riscaldamento autonomo, di acqua calda sanitaria, di fuochi a gas, è necessario che si possano portare gli scarichi dei fumi e delle esalazioni sul tetto (o in facciata ove concesso o per gli impianti che possono derogare l’installazione in facciata). Qualora non ci siano le condizioni per impianti e caldaie a gas, sarà necessario utilizzare impianti alimentati elettricamente (pompe di calore per il riscaldamento, boiler elettrici, fuochi a piastre, etc.).

Segnalo che l’ATS di Milano non deroga dall’esalazione sul tetto per le cappe sui fuochi a gas, ovvero non concede scarichi in facciata per l’evacuazione degli odori e dei vapori di cottura, pertanto questi scarichi devono essere portati sul tetto, o allacciandosi a canne esistenti o realizzandole di nuove all’esterno. L’ATS può concedere, ma è già previsto dal Regolamento Edilizio (quindi in realtà non è una deroga concessa ma è già una previsione regolamentare), l’uso di cappe filtranti qualora i fuochi siano elettrici, ma solo se l’intervento ricade nella qualifica di “manutenzione straordinaria”. Sembra quindi automatico che, nel caso di recuperi di seminterrati (che non abbiano SL, cioè permanenza di persone - secondo la mia interpretazione), i quali per previsione delle disposizioni interne comunali dovrebbero ricadere nella qualifica di “ristrutturazione”, non sia possibile utilizzare cappe filtranti, poiché la qualifica dell’intervento di “ristrutturazione” supera la “manutenzione straordinaria”. Ma anche qualora il seminterrato abbia permanenza di persone (ad es. uffici o laboratori), poiché il recupero si configura di fatto come modifica di destinazione d’uso, che era già concessa a prescindere dalla Legge Regionale 7/2017, dovrebbe comunque essere applicata una delle due qualifiche per il cambio d’uso, ovvero il “restauro e risanamento conservativo” o la “ristrutturazione”; in entrambi i casi, la cappa filtrante non sarebbe possibile, stante la lettura congiunta nel R.E., dell’art. 98, comma 1, e dell’art. 108, comma 1 e 4. Nonostante l’art. 85 dichiari che le norme relative alle dotazioni degli edifici, quindi anche la dotazione di canne di esalazione, non siano vincolanti per gli interventi che comportino un sostanziale miglioramento della situazione igienica preesistente, pare difficile dimostrare che non sia possibile realizzare una nuova canna esterna per l’esalazione delle cappe. E’ possibile richiedere deroga, ma solo con presentazione di relazione e di soluzione tecnica alternativa adeguatamente motivata, solo nei casi ricadenti in qualifiche fino al “risanamento conservativo” (art. 46 R.E.), che di fatto escludono i recuperi di seminterrati senza permanenza, poiché questi dovrebbero ricadere automaticamente in “ristrutturazione”.  Tuttavia, la norma sul recupero dei seminterrati è una norma speciale che deroga da molti articoli del regolamento edilizio. Si presume che, quindi, si possa derogare dal vincolo del limite della “manutenzione straordinaria” per poter installare cappe filtranti. In tal caso, qualora l’ATS dia parere positivo alla cappa filtrante e ai fuochi elettrici, il recupero a residenziale dovrebbe essere possibile.

Qualifica dell’intervento

Il recupero dei seminterrati può essere fatto con o senza opere edilizie (ma normalmente le opere sono necessarie dato che il seminterrato non è probabilmente a norma), e non è soggetto alla preventiva adozione e approvazione di un piano attuativo o di permesso di costruire convenzionato e non è qualificato come nuova costruzione ²². Ciò significa che il recupero si può fare in modalità diretta senza convenzioni o pianificazione con il Comune.

Disposizioni interne del Comune ²³ chiariscono che gli interventi di recupero dei seminterrati sono “in via ordinaria tali da da costituire organismo edilizio o parte dello stesso diverso dal precedente - come da art. 3.1 lettera d) T.U. Edilizia”, ovvero sono da qualificare come ristrutturazione, e quindi come interventi onerosi. Ma un ulteriore chiarimento indica che, qualora il recupero avvenga su seminterrato che abbia già SL (ex. s.l.p.), allora l’intervento può andare in regime ex-autorizzatorio. In quest’ultimo caso, cioè in presenza di SL, se ne deduce che la qualifica dell’intervento non è automaticamente la “ristrutturazione” ma può seguire la qualifica corrispondente al tipo di intervento.

I progetti di recupero dei seminterrati, qualora incidano sull’aspetto esteriore dei luoghi e degli edifici, anche se non sottoposti a vincolo paesaggistico, sono comunque sottoposti a procedura di esame dell’impatto paesistico, prodotta dal professionista e valutata dal Responsabile del Procedimento, che può anche chiedere un parere alla Commissione per il Paesaggio, restando invariati gli obblighi imposti da norme ambientali o paesaggistiche nazionali e regionali ²⁴.

Oneri e monetizzazioni

Il recupero di seminterrati può essere subordinato al pagamento del contributo di costruzione (vedi l’articolo Contributo di costruzione) e di alcune monetizzazioni al Comune, che devono essere verificati caso per caso poiché non è detto che siano da corrispondere tutti: gli oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria), il contributo sul costo di costruzione; la monetizzazione per aree per servizi. Con il nuovo PGT 2019 si presume non più necessaria la monetizzazione per parcheggi dato che nella disciplina dei parcheggi privati ²⁵ non è più citata la “ristrutturazione” come qualifica che subordina il reperimento di alcune quote di parcheggio, ma solo la “nuova costruzione”, e il recupero di seminterrati non è qualificato come “nuova costruzione” ²⁶.

Non è ammesso eludere il pagamento dei contributi mediante frazionamento preventivo per ridurre le dimensioni del seminterrato e ricadere nei limiti di esenzione dei pagamenti ²⁷. Il Comune ricongiungerà un eventuale successivo recupero del seminterrato al frazionamento precedente, se effettuato dopo l’entrata in vigore della Legge. Qualora, invece, un frazionamento del seminterrato sia stato fatto prima del 14/03/2017 (entrata in vigore della Legge), allora questo non verrà ricongiunto al recupero. La disposizione di servizio tratta dell’elusione relativa al solo art. 2.9 (relativo all’esenzione del contributo sul costo di costruzione sotto certe soglie), ma ritengo che si debba applicare per estensione anche all’art. 2.4 (relativo all’esenzione del reperimento di aree per servizi o monetizzazione sotto la soglia dei 100 mq). Ovviamente tutto ciò non vale qualora, contestualmente o successivamente al frazionamento, tutte le superfici oggetto di frazionamento siano recuperate globalmente (ovvero come se fossero state recuperate prima del frazionamento).

Gli oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria) sono in genere dovuti qualora il recupero del seminterrato configuri anche il recupero di SL (tipicamente quando si recuperano cantine, magazzini, ovvero spazi che non avevano permanenza di persone). Qualora il semiterrato abbia invece già permanenza di persone (SL) il Comune potrebbe chiedere una integrazione di oneri rispetto alla destinazione d’uso attuale qualora la qualifica e la tipologia di intervento lo richieda (in genere qualora all’origine della costruzione sia stata insediata una destinazione d’uso richiedente oneri minori rispetto a quelli della nuova destinazione d’uso che si vuole insediare).

Il contributo sul costo di costruzione è un contributo pari ad una aliquota (oggi al massimo il 20%) del “costo virtuale di costruzione” del seminterrato, il cui metodo di calcolo dipende da alcuni fattori, che potete leggere all’articolo relativo al Contributo di costruzione. Questo contributo è dovuto qualora l’entità e tipologia delle opere faccia ricadere l’intervento nella qualifica di “ristrutturazione” (che è il caso standard, vedi sopra). Nel caso di recupero di seminterrati che abbiano superficie lorda di pavimento (SL) fino a 200 metri quadrati per uso residenziale e fino a 100 metri quadrati per altri usi, che siano una pertinenza di una unità immobiliare (dimostrabile in base al titolo di proprietà) e che siano collegati direttamente all’unità immobiliare di cui sono pertinenza, il contributo sul costo di costruzione di cui prima non è dovuto. Tale contributo non è dovuto qualora il seminterrato da recuperare abbia già SL e possa quindi ricadere in qualifiche non onerose.

Per quanto riguarda la monetizzazione per i servizi (“dotazione territoriale per servizi” nel nuovo PGT 2019), fatte salve alcune fattispecie particolari ²⁸, il recupero di vani e locali seminterrati, qualora comporti l’incremento del carico urbanistico, è assoggettato al reperimento di aree per servizi. Ove sia dimostrata l’impossibilità del recupero di tali aree, si può procedere alla monetizzazione. In sostanza, normalmente si procede direttamente alla monetizzazione, che è un costo al metro quadro stabilito dal Comune (differente per ogni settore di Milano), da calcolarsi sulla SL della quale si richiede il recupero. Tale costo, a Milano, oscilla da circa 300 euro/mq a circa 2.000 euro/mq in base alla zona di Milano.

Normalmente, il carico urbanistico aumenta per definizione se l’immobile da recuperare non ha permanenza di persone e quindi il recupero si configura come recupero di SL. In tali caso la monetizzazione è dovuta. La monetizzazione non è comunque dovuta per i recuperi di seminterrati fino a 100 mq di superficie lorda ²⁹.

Ambiti di esclusione

Il Comune di Milano, mediante delibera, ha escluso alcune zone territoriali dall’applicazione del recupero dei seminterrati in relazione a specifiche esigenze di tutela paesaggistica o igienico-sanitaria, di difesa del suolo e di rischio idrogeologico, soprattutto rispetto al rischio alluvioni. In sostanza, nelle zone di Milano tutelate dalla Direttiva Alluvioni o nelle zone di particolare pregio artistico, il Comune ha vietato il recupero dei seminterrati o ha applicato delle restrizioni al recupero.

La delibera approvata ³⁰ indica le seguenti aree e ambiti di esclusione dell’applicazione della Legge:

• nelle zone NAF (centro storico e alcuni nuclei storici in periferia o fuori porta) non è consentito il recupero ad uso residenziale, ad eccezione di locali seminterrati collegati ad unità immobiliari residenziali direttamente soprastanti e che non possono essere funzionalmente disgiunte, purché di superficie non superiore all’unità immobiliare residenziale collegata. Sono invece ammessi i recuperi nel NAF per gli usi terziario e commerciale;
• gli immobili sottoposti a vincolo storico (tutela diretta e indiretta) qualora non abbiano ottenuto il nullaosta da parte delle competenti Amministrazioni che gestiscono il vincolo;
• le zone di Milano in classe di fattibilità geologica F3 ³¹ ed F4 ³². Per le zone in classe F2 (sostanzialmente tutta Milano a parte le zone indicate in nota per le aree F3 ed F4) la proposta di deliberazione prevede che un tecnico abilitato verifichi che i recuperi dei seminterrati non interagiscano con le acque di prima falda;
• le zone di Milano soggette a Direttiva Alluvioni, negli scenari di pericolosità P1, P2 e P3. In sostanza, non è possibile il recupero nelle aree attorno al Fiume Lambro, nelle aree attraversate dal Seveso ³³, in parte delle zone attraversate dal Torrente Nirone/Fugone/Merlata/Guisa ³⁴ e in alcune porzioni di aree attraversate dal Torrente Garbogera ³⁵;
• le fasce di rispetto assoluto dei pozzi di captazione ad uso idropotabile. Con “zona di tutela assoluta” si intende una distanza di 10 m dal pozzo, quindi non dovrebbe essere un vincolo eccessivo. Tuttavia, poiché Milano ha parecchi pozzi distribuiti in vari quartieri e dato che tali pozzi sono posizionati su strade, vie e piazze, anche in adiacenza ai fabbricati, potreste essere sfortunati e il seminterrato potrebbe essere limitrofo a tali pozzi;
• gli immobili disciplinati dal Piano dei Servizi del P.G.T., che sono già disciplinati anche per quanto riguarda l’uso dei seminterrati.

In tutte queste zone o ambiti, il recupero non è ammesso (oppure è ammesso parzialmente o previa autorizzazione).

Programmazione dei tempi

Il recupero di un seminterrato, cosi come per alcune altre fattispecie di interventi (ad es. i cambi di destinazione d’uso, o i recuperi dei piani terra), richiede una particolare attenzione alla situazione legittimata dell’immobile, ossia alla verifica dello stato di fatto giuridicamente legale attuale dell’immobile.

Non è prudente procedere a qualsiasi attività (ad es. al progetto di recupero, alle pratiche edilizie, alla cantierizzazione o ad altre attività correlate) senza avere verificato la documentazione originaria edilizia dell’immobile (ovvero gli atti di fabbrica o il permesso di costruire originario, e/o le ultime pratiche edilizie presentate, etc.). Questa verifica andrebbe in teoria fatta per ogni tipo di intervento, anche quelli più semplici e classici all’interno di immobili aventi già SL e agibilità, ma diventa fondamentale quando si deve operare in un contesto derogatorio e speciale come quello istituito dalle leggi sui “recuperi” (sottotetti, seminterrati, piani terra, etc.).

Per poter valutare alcune condizioni e alcuni parametri che incidono sulla recuperabilità, non ci si può basare sullo stato di fatto cosi come “visibile” oggi, per il semplice motivo che un immobile può avere subito modifiche, o abusi edilizi minori, o integrazioni impiantistiche non proprio legittime, oppure perché il titolo edilizio originario può contenere vincoli di un certo tipo.

Questo comporta che si debba procedere, come prima cosa, alla visura del titolo edilizio originario del fabbricato e ad eventuali altre pratiche edilizie cui l’unità immobiliare sia stata soggetta nel tempo. Se, come proprietari, avete già in mano una copia di tutta la documentazione edilizia dall’origine ad oggi, con timbri e vidimazioni del Comune, allora gran parte del tempo è risparmiato. Ma in genere è raro che abbiate in mano questa documentazione, oppure ne avete solo una parte. Oppure, pur avendo in mano la documentazione, è probabile che il professionista che incaricate del recupero voglia avere la certezza che non siano state omesse alcune informazioni o alcune visure, e quindi richieda di rifare tutte le visure (salvo il caso in cui abbiate in mano una Due Diligence immobiliare completa e sottoscritta da un altro tecnico). In questi casi è necessario procedere con le visure presso gli uffici comunali.

A Milano, in particolare, i tempi per ottenere le visure dei fascicoli edilizi è molto lunga (parecchi mesi, fino ad un anno a volte). Per cui dovete tenere conto che un recupero di seminterrato è un processo a lungo termine. Certo, durante l’attesa dei fascicoli potete portare avanti tutta una serie di attività progettuali e di appalto, ma può essere rischioso nel caso in cui dai fascicoli emergano delle situazioni anomale (ad es. il seminterrato non esisteva, e quindi non è mai stato legittimamente realizzato; oppure era una parte comune condominiale poi abusivamente incorporata in una proprietà; oppure era un locale con altezze interne inferiori ai minimi di legge e nel tempo è stato scavato il terreno sottostante per aumentare le altezze interne, senza tenere conto che il terreno sottostante era una parte comune condominiale che non poteva essere scavata senza il consenso condominiale).

Citazione articolo

Per citare questo articolo, usate il seguente codice:

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